Послуги

2.12.2024

Шахрайство з криптовалютою: схеми, захист, запобіжні заходи

Криптовалюта як інноваційна технологія привертає увагу не лише інвесторів по всьому світу, але й шахраїв. Незважаючи на численні запевнення, що блокчейн-технології надійні, існує маса ризиків, пов‘язаних з їх обігом та шахрайськими схемами. Для більш широкого розуміння в даному матеріалі ми розглянемо деякі види шахрайства з криптовалютами та розберемо способи захисту від них. 

Для початку слід зазначити, що шахрайство з криптовалютою є інновацією. Метою злочинних схем є отримати доступ шляхом обману до електронного гаманця чи безпосередньо коштів жертви. Серед найпоширеніших видів шахрайства з криптовалютами варто відзначити: фішинг, фальшиві ICO, схема Ponzi, Pump and Dump, соціальну інженерію, фейкові криптовалютні біржі та криптогаманці, підставні застосунки, хакерські атаки на біржі тощо.

Фішинг

Дана схема є однією з найпоширеніших у світі. Вона передбачає отримання приватної інформації про реквізити чи ключі від електронних гаманців шляхом обману. Користувач просто отримує повідомлення від знайомих чи організації, в якому знаходиться посилання, що містить шкідливе програмне забезпечення. При переході за посиланням програмне забезпечення крадє ключі чи доступи до приватних даних користувача.

Фальшиві ICO (Initial Coin Offering)

Метод ICO передбачає надання початкового капіталу монет з метою «накопичення» жертвою активів для «нових проєктів». Вцілому це відбувається шляхом створення фальшивого проєкту з вигаданою документацією/бізнес планом та відомостями про команду. Для залучення більшої уваги до проєкту практично завжди застосовуються маркетингові кампанії. Як результат, інвестори вкладають власні фіатні кошти (місцеву валюту) і лишаються без активів.

Схема Ponzi

Серед поширених сьогодні видів шахрайства з криптовалютою слід зазначити схему Ponzi, метою якої є введення в оману інвесторів. Шахраї обіцяють інвесторам значні прибутки, в рамках чого виплата здійснюється за рахунок нових інвесторів, а не безпосередньо від інвестицій.

Шахраї залучають потенційних інвесторів обіцянками великих прибутків, що підігрівається досить високою виплатою дивідендів за рахунок вкладень нових жертв схеми. Це імітує  прибутковість  й заохочує більше людей інвестувати в цей проєкт. Крім того, новим інвесторам пропонується залучати нових учасників (рефералів) за додаткову винагороду. Як результат, кількість учасників схеми стрімко зростає. Проте, коли виникає проблема нестачі нових інвесторів для виплат вже існуючим учасникам, схема починає руйнуватися і люди, які долучилися до неї, втрачають значну частину або й всі свої внески.

Серед прикладів такої схеми можна відмітити проєкт OneCoin, який був заснований Ружа Ігнатова, яка до сих пір розшукується Інтерполом. Під егідою нової криптовалюти та «космічних» прибутків схема залучила мільйони інвесторів зі всього світу. Де факто ніякої криптовалюти не було...

Pump and Dump

Дослівно дана з англійської фраза перекладається як «Нагнітай та Скидай». Схема передбачає штучне завищення ціни криптовалюти, а після масового скуповування активів їх стрімко продають. Люди ж, які вклали свої кошти, фактично лишаються ні з чим, адже ціна їх активів миттєво падає. Для реалізації даної схеми шахраї зазвичай застосовують соціальні мережі, які допомагають штучно підвищити вартість криптовалюти. Загалом це стосується криптовалют з достатньо низькою капіталізацією.

Соціальна інженерія

Даний вид шахрайських схем зав‘язаний на маніпуляціях, пов‘язаних з психологією людини. Це може відбуватися шляхом публікації в соцмережах чи месенджерах фальшивих повідомлень, які можуть викликати стрес у користувачів. Зрозуміло, що більшість цих повідомлення є неправдивими. До прикладу, це може бути повідомлення про зараження чи злам вашого ноутбука. Метою схеми є змусити користувача зайти на небезпечний сайт зі шкідливим програмним забезпеченням. 

Що робити, щоб не стати чи коли вже став жертвою шахраїв з криптовалютами?

Якщо ви вже торгуєте через біржу шляхом P2P операцій, не радимо переходити на безпосередню торгівлю без участі криптобіржі, оскільки вона надає певні гарантії та захист від зловмисних дій.

Як і у випадку зі звичайними банківськими послугами, вкрай небезпечно передавати стороннім особам доступ до власної карти, а особливо CVV код.

Холодні гаманці для зберігання криптовалюти поза біржою варто купляти у надійних постачальників, бо вже були випадки, коли в цей гаманець «прошивалось» програмне забезпечення, яке краде ці активи.

Не реєструйте та не застосовуйте не відомі криптогаманці.

Першим та найважливішим кроком у протидії блокчейн-шахрайству є негайна зупинка транзакцій. Всі непідтверджені переміщення коштів зі своїх криптогаманців чи записи на біржах слід негайно припинити. Всі електронні листи та повідомлення з потенційними шахраями важливо зберегти в якості доказів та зробити скріншоти з сайтів чи мобільних застосунків, через які проводилися неправомірні дії. Якщо факт шахрайства відбувся через криптовалютну біржу, негайно слід повідомити про проблему у службу підтримки. 

Після збору доказів слід подати заяву до кіберполіції, заповнивши відповідну форму, або до місцевого управління поліції. У разі потреби заяву можна подавати й до міжнародних органів. Через сервіси блокчейн-аналізу можна додатково зібрати інформацію про переміщення коштів. Крім того, поширення даних про випадок шахрайства в соцмережах може створити резонанс та допомогти швидше викрити зловмисників, але тут також є додатковий ризик, що сторонні особи дізнаються про наявність у вас криптоактивів. 

Попри те, що блокчейн є доволі складною технологією, в якій є свої нюанси розслідування шахрайства, методи викриття зловмисників є. Всі ексклюзивні пропозиції слід перевіряти самостійно і лише на офіційних сайтах. Крім того, варто приділити більше уваги вивченню роботи ринку криптовалют, а не лише вірити «спеціалістам» чи криптоінфлюенсерам.

Не забувайте, що криптовалюта відрізняється від місцевої (фіатної) валюти  децентралізацією. Не існує організації, яка гарантуватиме повернення ваших коштів, втрачених внаслідок шахрайських дій.   

Зауважте, профільний закон про криптоактиви в Україні ще не працює, чіткого визначення термінів також немає, а кримінальні провадження стосовно крадіжки криптоактивів вже активно реєструються.

Висновки

Як демонструють останні новини, в Україні планується ввесті регулювання криптовалют. У свою чергу, це означає, що сфера блокчейну почне оподатковуватись.

Ставка податку на доходи від криптовалют планується на рівні 19,5% плюс військовий збір, аналогічно до податку на інвестиційний прибуток від цінних паперів. Іншими словами, у разі продажу своїх криптоактивів потрібно буде заплатити державі податок.

За словами голови податкового комітету Верховної Ради Данила Гетманцева, жодних пільг для криптовалютних операцій не передбачається. Очікується, що повна легалізація криптовалютного ринку та його оподаткування можуть відбутися вже на початку 2025 року. Але зі слів практиків, - не раніше листопада 2025 року.

Не так давно був прийнятий Закон «Про віртуальні активи», проте він ще не функціонує. Причиною цьому є відсутність відповідних змін у Податковому кодексі. В уряді повідомили, що зміни вже в процесі і вони налаштовані на жорстку адаптацію українського крипторинку до європейських стандартів. Регулювання відбуватиметься відповідно до міжнародних регламентів,  які запроваджують єдині правила для криптоактивів в ЄС.

Очікуємо найближчим часом на жорсткий фінансовий контроль та звітність.

23.07.2024

Національний банк України планує ввести обмеження на перекази коштів між банківськими картками. За даними голови НБУ Андрія Пишного, обмеження будуть встановлені на рівні обсягу 100 тисяч грн. та кількістю у 30 переказів на місяць. Дане нововведення стане частиною великого плану боротьби з шахрайством, пов‘язаним з грошовими переказами, що кореспондує з посиленням боротьби правоохоронних органів з шахрайством (стаття 190 Кримінального кодексу України).

Як зазначали раніше у НБУ, дане обмеження взагалі не відчують 95% українців. Нововведення може дещо ускладнити роботу волонтерів, адже їх робота безпосередньо пов‘язана з такими транзакціями. Наразі Нацбанк веде обговорення з волонтерами стосовно вирішення даного питання. Голова НБУ відмітив, що їх головною метою є забезпечення максимально лояльної та зрозумілої політики для діяльності волонтерів в Україні.

Як повідомлялося раніше, НБУ вирішив посилювати контроль за фінансовими операціями між банківськими картками, адже в Україні почастішали випадки транзитних операцій з метою легалізації доходів, отриманих незаконним шляхом; ухилення від сплати податків; обходу лімітів, встановлених банківськими установами; використання «дропів».

Життя криптоінтузіастів, які проводять велику кількість операцій по купівлі/ продажу stablecoins також ускладниться. Вони будуть вимушені шукати нові алгоритми обходу лімітів та додатково будуть стикатись з посиленим банківським фінансовим моніторингом.

Ліміти і зараз встановлені банками, проте найближчим часом вони посиляться. Водночас, банки матимуть змогу самі підіймати ці ліміти. Це стане можливо у випадку доведення банку, що є відповідні доходи і вони абсолютно легальні. Після розгляду заявки банк може зняти обмеження для перевіреного клієнта.  

НБУ хоче обмежити перекази грошей з картки на картку: огляд ініціативи

Національний банк України анонсував проєкт обмежень, які стосуватимуться переказів коштів між банківськими картками фізичних осіб. Такі транзакції позначаються як P2P (Person-To-Person).

Про це повідомили представники НБУ, чим не дуже порадували волонтерські організації, надавачів благодійної допомоги та криптовласників. Для цих категорій користувачів це може суттєво ускладнити роботу, але для перших це може потягнути за собою більш небажані наслідки, пов‘язані із фінансуванням важливих проєктів.

Тож однозначно слід приділити більше уваги даній ініціативі, розглянути, що вплинуло на таке рішення та як це може відобразитися на вищезгаданих категоріях фізичних осіб.

Що планується ввести?

Нацбанк планує ввести ліміти на переказ коштів між банківськими картками фізичних осіб до 100 тисяч грн., а кількість операцій обмежити 30 для одного рахунку щомісячно. За словами заступника голови НБУ Дмитра Олійника, таке рішення покликане боротися з нелегальним гральним бізнесом, який процвітає в Україні та іншими незаконними способами використання банківських карток.

Проте Дмитро Олійник запевнив, що 95% клієнтів банків навіть не відчують цих змін на собі. В свою чергу, зловмисникам стане значно тяжче здійснювати перекази коштів без належного контролю та сплати податків. Що стосується грошових переказів для волонтерських цілей, за словами представників НБУ, вони не планують обмежувати вхідні транзакції, що може ускладнити діяльність волонтерів. До того, у випадку підтвердження, ліміти можуть збільшувати в якості виключення.

Причини такого рішення

Статистика НБУ свідчить, що від осені 2023 року обсяги переказів P2P підскочили до аномальних показників. Крім того, було відмічено зростання кількості карток, за допомогою яких здійснюються перекази. Це може свідчити про здійснення тіньових переказів та мільярди неоподаткованих гривень.  

Так, минулого року один з найбільших банків-емітентів передавав до НБУ статистику, в якій говорилося про масове виявлення так званих «дропів». Так називають процес передачі банківських реквізитів, включно з пін-кодами карток та доступами до інтернет-банкінгу, зловмисникам. Мова йдеться про передачу цих даних самими громадянами. За минулий рік тільки в період з жовтня по грудень банком було виявлено понад 10 тисяч «дропів» і подібна тенденція присутня в інших банках.  

Щодо банківських обмежень

Щороку кількість платіжних карток в Україні зростає. До прикладу станом на 2024 рік НБУ відмітив близько 52,12 млн нових карток, які були видані українськими банками. Сумарна кількість платіжних карток складає сьогодні понад 115 млн штук, що складає в середньому по три картки на кожного повнолітнього громадянина України.

Щодо операцій P2P, вони на сьогодні є одними з найпопулярніших шляхів розрахунків серед громадян. 

Кожен банк в Україні має власні обмеження, які стосуються операцій між платіжними картками для фізичних осіб. До прикладу, у ПриватБанку сьогодні діє обмеження на переказ коштів в розмірі 29 999 грн за один платіж. По Україні за місяць дозволено здійснювати до 200 транзакцій на загальну суму не більше 1 млн грн. У ПриватБанку є ліміти й на вхідні перекази, згідно з якими дозволяється здійснювати до 350 транзакцій на загальну суму не більше 1 млн грн. У monobank ліміти на перекази між фізособами в межах України складають до 60 тис. грн. На день дозволено здійснювати до 50 операцій, на 4 дні – до 100 операцій. У Сенс Банку, який не так давно був націоналізований, діють ліміти на транзакції на рівні до 200 переказів щомісячно на суму до 400 тис. грн. На день можна здійснювати до 30 переказів, а на тиждень – до 100.

Стосовно переказів коштів за кордон, у ПриватБанку сьогодні можна здійснювати до 20 транзакцій на місяць на суму не більше 100 тис. грн.

За кордон можна зробити не більше 20 переказів на місяць на загальну суму не більше 100 тис. грн. У monobank можна пересилати за кордон суму не більшу еквівалента $10 тис. за курсом НБУ, а для клієнтів Visa – не більше еквівалента $25 тис. за курсом НБУ.

Звітування банків про операції клієнтів

Починаючи з 1 серпня 2023 року, всі поповнення карток на суму більше 5 тис. грн відслідковуються банками. Здійснити такі операції можна лише після ідентифікації клієнта, через що у терміналах оплати слід вказувати власний номер телефону, на який банк телефонує, або відправляє одноразовий пароль доступу. Ба більше, з червня минулого року банки України кожного тижня звітують НБУ про всі операції з оплати послуг чи товарів в інтернеті, а також перекази між картками фізичних осіб. Тут відразу слід зазначити, що в НБУ передаються не персональні дані, а лише загальна інформація – на яку суму була проведена операція.  

Як зміниться життя криптоінтузіастів, які проводять велику кількість операцій по купівлі/ продажу stablecoin.

Вони, крім цих обмежень, які звичайно ускладнять їх діяльність, вже додатково стикаються з банківським фінансовим моніторингом.

Банки при досягненні певної кількості та обсягу операцій запросять у клієнта:

- джерело походження коштів,

- призначення платежів, як отриманих, так і відправлених.

При цьому продаж криптовалюти, як і повернені банківські депозити, джерелом доходу не вважаються.

Джерело доходу можна підтвердити декларацією про доходи, продажем рухомого/нерухомого майна тощо.

Якщо деякі банки зможуть задовольнитися  вашими поясненнями, що ви продаєте особисті речі через ОЛХ, то інші- попросять скріншоти з ваших об?яв та квитанції про відправку через Нову Пошту тощо.

І якщо у вас немає інших пояснень стосовно призначення та кількості платежів, вам все ж таки прийдеться повідомити банк про операції з криптовалютою.

Ба більше, банки на підтвердження купівлі/продажу криптовалюти можуть запросити скріншоти вашого облікового запису з криптобіржи та скріншоти виконаних ордерів, які повинні співпасти з розміром платежів по фіатній валюті.

Нижче наводимо відповідь одного з банків на такі пояснення:

«Просимо Вас не проводити операції з криптовалютою, оскільки Банк бачить ознаки підприємницької діяльності в цих операціях.

Проведення операцій, які мають ознаки підприємницької діяльності, порушують режим рахунку. Ви підписали анкету, де вказано, що карта призначена для використання в рамках цільових витрат, а не інструмент для ведення бізнесу».

Таким чином, шановні криптопідприємці, банки поки що приймають «криптоплатежі» як пояснення призначення платежу, але в подальшому не радять проводити такі розрахунки. Подальші санкції банків наразі не відомі.

В результаті, підприємці, що сьогодні оперують криптовалютою, в майбутньому можуть мати проблеми з проведенням операцій з такими активами. Проте які санкції будуть передбачені НБУ в майбутньому – наразі невідомо.

20.12.2023

По-перше, треба сказати, що в Україні, як і у світі, є багато видів інвестування: цінні папери, військові облігації, банківські депозити, дорогоцінні метали, нерухомість, предмети колекціонування, криптовалюта тощо. В нашому запиті йдеться про суму 5-10 тисяч доларів. Стосовно інвестування в українських реаліях, слід зазначити, що фактично ринку цінних паперів в Україні, на жаль, немає. Хоча Комісія з цінних паперів та фондового ринку є. Якщо ми говоримо про суму 5-10 тисяч доларів та маємо на увазі людину, яка живе в Києві, то ми вже не можемо говорити про нерухоме майно, адже однокімнатна квартира в Києві буде коштувати, я думаю, щонайменше 25-30 тисяч доларів.

У даному випадку ми можемо говорити про військові облігації. Вони зараз доступні зі строком погашення від трьох місяців до двох років. Чим більший строк, тим більший відсоток.

Зрозуміло, коли ми говоримо про військові облігації, ми повинні розуміти дві важливі речі. Перше – держава гарантує повернення цих коштів. Друге – відсоток не підлягає оподаткуванню. Якщо говорити про гарантії повернення вкладених коштів, на перше місце я б ставив військові облігації, і  на максимальний строк. Зрозуміло, що є ризики інфляції, підвищення курсу. Проте є можливість купити військові облігації у валюті, хоч там і невеликий відсоток.

Відразу уточню, ви говорите про гарантії від держави і що ці облігації на сьогодні – найперспективніші в такій сумі та з найменшими ризиками, можливо. Проте держава нам багато чого обіцяла. Які ці гарантії, в чому вони проявляються, щоб заспокоїти себе?

Як на мене, найбільш захищеною галуззю в Україні, дійсно є банківська та фінансова галузі. Як це не дивно, але це саме так. Поясню, наприклад, інвестиції в нерухомість жодним чином ніким не забезпечені: ані забудовниками, ані державою. До того ж, зараз інвестування в нерухоме майно не є так званою «блакитною фішкою», як це було раніше. Зараз можна констатувати, що і ринок оренди, і ринок продажу нерухомого майна переживає не найкращі часи.

Що стосується гарантій держави, на власному досвіді переконався, що Фонд гарантування вкладів фізичних осіб дійсно працює і дійсно відшкодовував фізичним особам всі суми, які передбачені законодавством. На сьогоднішній момент, це 600 тисяч гривень. Слід зазначити, що під час дії воєнного стану та через три місяці після його закінчення відшкодовується повна сума. Саме тому, на сьогоднішній момент, банківські депозити та військові облігації я б поставив на перше місце.

Банківські депозити кращі тим, що ви можете обрати там мінімальний строк: місяць, два, три. Також можна обрати мінімальну суму. Якщо ви хвилюєтеся, завжди можна покласти гроші в державні банки: ПриватБанк, Укргазбанк, Сенс банк (віднедавна, адже він був націоналізований) та Укрексімбанк. Проте я б зупинився на Укргазбанку. Як на мене, якість обслуговування там найкраща з державних банків. Додаткову увагу я б звернув на так звані «конвертаційні депозити», коли особа вносить гривні на рахунок а через три місяці отримує валюту по курсу, нижчому ніж ринковий. Але є обмеження- не більше 200000 грн. на одну особу на місцяць.

Давайте уточнимо тоді, який може бути річний дохід від цієї суми вкладу у військові облігації?

Найпізніший строк погашення військових облігацій: 18.06.2025 року. Мова йдеться про військові облігації «Євпаторія». Відсоток там буде: 18 річних. Єдине, що треба чітко розуміти – виграєте ви, чи не виграєте, залежить виключно від курсу. І тут ніхто не може забігати наперед та давати якісь прогнози. Тим більше, я, як юрист, цього робити не буду.

Тобто, як юрист, ви також не рекомендуєте тримати ці декілька тисяч доларів під подушкою чи матрацом?

Давайте візьмемо до уваги реалії сьогоднішнього дня. Перше – на жаль, в Києві та по всій Україні зараз часто трапляються прильоти, і вчора ми з цим стикнулися. Шкода, але я повинен про це говорити. Тобто, відбуваються пожежі, відбуваються руйнування і тому є ризики, пов’язані з цим. Друге – з точки зору безпеки, тримати гроші «під подушкою» також я б не пропонував та не радив би. Третє – просто гроші, які лежать «під подушкою», не працюють ані на економіку країни, ані на вас. Тому такий спосіб зберігання грошей навіть в твердій валюті – це недоречно.

Це ви маєте на увазі, напевне, золото, або якісь коштовні речі, коштовності?

Слід розуміти, що дорогоцінні метали – дійсно об’єкт інвестування. Об’єктом інвестування можуть бути виключно дорогоцінні метали в зливках. Якщо ви купите сережки, ви продасте їх як лом і однозначно втратите. Тобто, ви можете купувати в дорогоцінних металах інвестиційні монети, які випускає, до речі, Національний банк, або в зливках. Це може бути срібло чи золото. Іноді буває сплеск підйому цих об’єктів інвестування. Проте він зазвичай відбувається досить мляво і, коли мова йдеться про суму 5-10 тисяч, я б не радив вкладатися в це з точки зору економічного ефекту.

Згодна з вами, це, мабуть, не та сума, про яку можна говорити.

Це не та сума і тим більше, якщо ви купили якийсь злиток, варто розуміти, що його також потрібно десь тримати. А тримати ви можете десь в банку, за що також повинні платити. Тому, на сьогоднішній день, при такій сумі, я б не радив це робити.

Що стосується новомодних криптоінвестицій, я думаю, що це окрема тема для розмови. Дійсно зараз йдеться про те, що крипто-ринок переживає новий сплеск. Ба більше, на сьогоднішній момент законодавство України, в тому числі податкове, вже готують до можливості інвестування та торгівлі криптоактивами. Тому можна подивитися і в цей бік. Однак, якщо людина до цього не займалася криптовалютами, я б не радив в це «пірнати», адже це окремий ринок. Тут треба розбиратися, розраховувати ризики. Слід також зазначити головне – це вимагає дуже великих витрат часу.

Тому, якщо ми говоримо про людину, час якої коштує дорого: юристи, економісти і так далі, тобто у них немає зайвого часу, а є накопичені кошти, і їм треба їх кудись вкласти, не витрачаючи час на вивчення якогось ринку та отримати гарантований дохід, то, все ж таки, я б зупинився саме на військових облігаціях.

Ринок криптовалюти – це не пасивний дохід. Ви можете в певний час втратити, потім заробити досить багато. Проте, я б назвав це бізнесом, який вимагає знань, досвіду і значних витрат часу.

Майнери, здається, постійно сидять та відслідковують весь рух на ринку.

Я зараз не кажу про майнінг. Майнінг взагалі не інвестиція, а активний бізнес. Я зараз кажу про те, щоб купити монету на якомусь майданчику, наприклад Бінанс, та покласти його на депозит. Це також можливість отримувати додатковий дохід. Проте, знову ж таки, повторюсь, це не пасивний дохід. Як на мене, це бізнес, який вимагає значних витрат часу, нервового напруження та має певні ризики.

Якщо буде зацікавленість, ми готові в наступних коментарях розповісти про юридичну складову інвестування у крипто-активи. У нас також є окремі спеціалісти, які б могли проконсультувати початківців у цій галузі.

Ми можемо дати кілька юридичних рекомендацій людям, в яких є на сьогодні 5-10 тисяч доларів, щоб вони їх не втратили, а можливо примножили?

Є така думка, що людина повинна залишити у себе готівкових коштів рівно стільки, щоб їй вистачило на шість місяців проживання. Не можу зараз назвати першоджерело цієї поради, проте так дійсно є. Це не юридична рекомендація.

Якщо людина лишиться без роботи, але придбала військові облігації, чи поклала на депозит без можливості розірвання, то, скажімо так, тут є певні ризики залишитися без грошей на існування.

Про решту суми – можна подумати про те, щоб її кудись вкласти і не зберігати її у себе в кишені?

Це точно. Крім того, є депозити, там де є можливість достроково зняти гроші, чи, навпаки, поповнити депозит. Ви можете покласти, наприклад гривню, під 8-10% річних, але в будь-який час ви зможете зняти та витратити кошти на свої потреби.

Як на мене, дуже перспективним є ринок землі сільськогосподарського призначення, але це тема окремого коментаря.

20.01.2023

Інвестування, в широкому розумінні, таке як залучення вітчизняних та іноземних інвестицій – шлях до розвитку економіки будь-якої країни. Адже пряме економічне зростання відстежується при збільшенні розміру інвестування в країну, як із-за кордону, так і в межах самої країни. Більше того, відповідно до досліджень Організації економічного співробітництва та розвитку, інвестиції сприяють розвитку підприємництва різного рівня, розвитку капіталу, активізують обмін технологіями, а також сприяють інтеграції країни до міжнародних ланцюгів поставок, що також сприяє підвищенню конкурентоздатності країни на міжнародному ринку.

В той же час, абсолютно справедливим буде стверджувати, що обираючи країну та інструмент інвестування, інвестор оцінює в першу чергу, який дохід він може отримати від інвестування та рівень захищеності його інвестицій. А на вказане вище впливають як політичні, так і економічні процеси в конкретній країні. Деталізація та аналіз таких процесів не є предметом даної статті, в той же час варто зазначити, що якщо говорити про Україну, то станом на сьогодні для поліпшення інвестиційного клімату в Україні проводиться ряд реформ, зокрема: перезавантаження судової системи; деолігархізація влади; розбудова ефективної та незалежної антикорупційної інфраструктури; позбавлення від бюрократії; зниження адміністративного та податкового тиску на бізнес; відновлення та підтримка співпраці з міжнародними фінансовими інституціями; реформа правоохоронних органів і боротьба з контрабандою.

Прибуткові сфери інвестування

Незважаючи на те, що наразі великі інвестиційні проєкти в Україні є рідше винятком аніж правилом, все ж таки є інші досить популярні, безпечні та прибуткові сфери інвестування в Україні, такі як:

• створення малого та середнього бізнесу
• криптовалюта
• нерухомість
• державні/ військові облігації
• придбання акцій іноземних компаній
• купівля цінних металів
• купівля земельних ділянок
• купівля предметів розкоші:
  • картини
  • елітні напої
  • раритетні книги
  • поштові марки
  • монети тощо
• депозити.

Однак, якщо для таких інструментів інвестування як купівля предметів розкоші, акцій, відкриття депозитних рахунків, придбання держоблігацій або цінних металів необхідно отримувати консультування наприклад у брокерів, колекціонерів, інвестбанкірів, то при інвестуванні в нерухомість для запобігання настання можливих юридичних ризиків необхідно, зокрема, отримати правову консультацію та допомогу юриста. Так, команда SMD Partners неодноразово допомагала інвесторам реалізувати свої інвестиційні проєкти під ключ: з моменту зародження ідеї до моменту отримання першого прибутку від вкладеної інвестиції.

Інвестуємо у вітчизняну нерухомість

Інвестування в Україні в нерухомість набирає обертів з кожним роком, що підтверджується як зростанням кількості забудовників, так і розвитком інститутів інвестування в первинну нерухомість. І це справедливо, адже в Україні є ряд позитивних і вагомих причин, які сприяють тому, щоб люди інвестували в нерухомість, зокрема:

• дохід від оренди, на сьогоднішній момент, значно вищий ніж в багатьох інших країнах
• оподаткування в Україні значно менше ніж в багатьох інших країнах, особливо якщо інвестор – фізична особа-підприємець
• в країні сформувався досить надійний пул забудовників.

Звичайно, інвестування у нерухомість підходить не кожному: потрібен стартовий капітал, певний стереотип мислення, адже інвестбанкіри, майнери та спекулянти криптовалют наврядчи інвестуватимуть в об’єкти нерухомості.

За наявності бажання у резидента або нерезидента України інвестувати в нерухомість на території України, потрібно вирішити ряд питань, зокрема: 1) в який сегмент нерухомості економічно вигідніше інвестувати (комерційна нерухомість: складська, готельна, під офіси, хостели, що мають певну специфіку) або інвестування в житло для подальшого його перепродажу чи передачі в оренду); 2) інвестувати в первинну чи вторинну нерухомість; 3) яку суму інвестор готовий виділити на проект інвестування в нерухомість, адже нерухомість можна придбати на аукціонах, на умовах, в тому числі, іпотеки або розстрочки платежів; з ремонтом, комунікаціями або без таких тощо. Так, до прикладу, у 2020 році команда SDM  Partners супроводжувала декілька тендерів з купівлі нерухомого майна через систему «СЕТАМ» з початку реєстрації, участі у торгах, підписанні протоколу та при укладанні угоди.

Комерційний чи житловий фонд?

Якщо для вирішення першого питання: «Куди економічно вигідніше інвестувати: в комерційний чи житловий фонд?», – SDM Partners залучає колег – експертів, які досліджують поточний стан ринку нерухомості, як швидко інвестиційний проект окупиться тощо, то для вирішення другого та третього питань в роботу підключається команда юристів SMD з огляду на таке.

На сьогодні через існування великої кількості забудовників в Україні потенційним інвесторам пропонуються привабливі умови для інвестування як в житлову, так і комерційну нерухомість, що включає в себе різні програми зі знижками, розстрочками виплат. Крім того, деякі інвестори спеціалізуються на спекуляціях по «переуступці» ще недобудованих квадратних метрів.

Також первинна нерухомість приваблює інвесторів своєю зручною інфраструктурою нових житлових комплексів, оскільки в них зазвичай розміщуються магазини, спортивні клуби, кав’ярні, аптеки, медичні центри, дитячі садочки, школи, спортивні гуртки, а також обладнання приміщень сучасними охоронними системами тощо. Крім того, на стадії котловану таку нерухомість можна придбати чи не за півціни її майбутньої кінцевої вартості, що є безумовно вигідним, наприклад для подальшого перепродажу такої нерухомості. Все вказане вище свідчить про виключні переваги інвестувати в первинну нерухомість, в порівнянні зі вторинною.

При цьому треба враховувати, що наявність ризику того, що новобудова, в яку були інвестовані кошти, не буде збудована, обумовлює той факт, що квадратний метр у новобудовах, які ще не введені в експлуатацію, коштують набагато дешевше у порівнянні з вартістю квадратного метра нерухомості такого ж класу, в такому ж районі міста на вторинному ринку.

В той же час, на відміну від первинного ринку нерухомості, де все одно будуть відсутні 100% гарантії того, що право власності на житло в майбутньому буде зареєстроване, адже реєстрація речових прав на нерухомість можлива лише після того, як будівля буде введена в експлуатацію, вторинний ринок є більш надійним, адже на ньому можна придбати готову нерухомість, право власності на яку вже було оформлене попередніми власниками у встановленому законодавством порядку, що перевіряється в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, і при купівлі нерухомості на вторинному ринку також є ризики, як суто юридичного, так і практичного характеру, які можна виявити, проаналізувати та прийняти правильне рішення щодо купівлі чи ні об’єкту.

Отже, при придбанні нерухомості як первинної, так і вторинної, обов’язково проводити юридичний due diligence об’єктів купівлі для мінімізації будь-яких як юридичних, так і технічних ризиків.

Новобудови

Так, якщо купується нерухомість у новобудові, то перевірці підлягає, зокрема: репутація забудовника, наявність у нього дозвільних документів/ліцензій на будівництво, права на земельну ділянку, технічні умови на підключення будинку до комунікацій, на підставі якого договору можна придбати квартиру в такій новобудові тощо.

На практиці відомі такі договори придбання квартири в новобудові як купівля-продаж майнових прав, інвестиційний договір, договір купівлі-продажу облігацій, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір пайової участі в будівництві, договір про сплату пайових внесків через кооператив, форвардні контракти, договір про спільну діяльність, договір купівлі продажу деривативу. Особисто автори статті віддають перевагу інвестуванню через фонд фінансування будівництва (фінансову компанію, яка отримала відповідну ліцензію), адже в такому разі позиці покупця є більш захищеною з юридичної точки зору. Кожен із цих механізмів мають свої нюанси та юридичні тонкощі, які людині без юридичної освіти та відповідного досвіду можуть бути невідомі, а подальші судові спори між покупцями та девелоперами через незнання таких юридичних тонкощів можуть призвести до негативних наслідків.

До прикладу постановою Верховного суду у справі №760/23795/14-ц від 24.07.2019 р. було встановлено: «У листопаді 2014 р. фізична особа звернулася до суду з позовом про визнання права власності на частину об’єкта незавершеного будівництва, посилаючись на те, що 11.09.2007 р. між нею та банком був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання якого особа в повному обсязі сплатила внесок до ФФБ. Згідно з договором про уступку майнових прав, майнові права на проінвестовану квартиру вже були передані цій особі, однак вона не має можливості оформити право власності у зв’язку з не введенням в експлуатацію об’єкта будівництва.

Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, у 2008 р. було проведено технічну інвентаризацію новозбудованого житлового будинку, зазначений будинок не прийнятий в експлуатацію, розпорядження про присвоєння поштової адреси не надавалося, загальна кількість квартир не відповідає висновку комплексної державної експертизи. Згідно з листом голови правління забудовника, нумерація квартир у будинку була змінена і не відповідає нумерації, яка зазначена в інвестиційних договорах про участь у ФФБ (зокрема, номер квартири, яка стала об’єктом інвестування, був змінений на інший номер).

Місцевий суд задовольнив позов та визнав за позивачем право власності на майнові права на частку в об’єкті незавершеного будівництва. Однак апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та ухвалив нове рішення з наступними мотивами. Позивач обрав неправильний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки інвестор звернулася до суду з позовом про визнання за нею права власності на об’єкт незавершеного будівництва, а визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачається».

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Закінчені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація неприйнятих у встановленому законодавством порядку об’єктів забороняється. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, поки будинок не буде введений в експлуатацію, зареєструвати право власності на квартиру, в будівництво якої були проінвестовані кошти, фізична особа не зможе.

Отже, незважаючи на всі переваги купівлі нерухомості в новобудовах та на вторинному ринку, без належного юридичного due diligence не варто інвестувати в таку нерухомість, адже детальне вивчення об’єкту інвестування необхідне для аналізу можливих ризиків, мінімізації їх та прийняття правильних рішень, аби не втратити свої кошти, а навпаки реалізувати інвестиційний проект та отримувати постійних пасивних дохід.

Команда адвокатів SDM має великий досвід в наданні юридичної допомоги клієнтам, які звертались до нас вже на тій стадії, коли при купівлі-продажу нерухомості щодо клієнта вчинялись шахрайські дії. З огляду на те, що клієнтом не було виявлено «гострих» кутів при купівлі ризикового об’єкту SDM, зокрема, захищали клієнта у судових справах по поверненню клієнту – власнику нерухомого майна або грошових коштів.

Таким чином, щоб запобігти тому, щоб бути ошуканим під час інвестування в нерухомість, команда SDM Partners надає своїм клієнтам широкий спектр послуг, в тому числі послуги з юридичного аналізу об’єкта нерухомості – предмета угоди, перевірки контрагента (як фізичної, так і юридичної особи, включаючи фонди інвестування), супровід угоди, розробка або аналіз договору купівлі інвестиційного проекту, послуги із супроводу проходження валютного контролю в банках при перерахуванні коштів як із-за кордону, так і в межах України. Також SDM Partners надає юридичну підтримку інвесторам при взаємодії зі спеціалістами по ремонтним роботам на об’єкті нерухомості та підписанню з ними договорів на виконання робіт, при підписанні договорів страхування, і аж до кінцевого результату: здачі такого нерухомого об’єкта в оренду, укладанні договору оренди і подальший супровід його, що включає в себе сприяння вирішенню поточних проблем, які виникають у орендарів такої нерухомості, вирішення можливих спорів у досудовому та судовому порядку, пов’язаних, наприклад із виселенням, страховими випадками, затопленням тощо.

На сьогоднішній момент клієнти SDM Partners після виконання ремонтних робіт вже підписали договори оренди та отримують пасивний дохід на рівні 7-8% річних.