Услуги

Оформление домов и коттеджей в Киеве и Киевской области.

Оформление актов на землю в т.ч. разделение участков.

Приватизация земельных участков (г. Киев, Киевская область).

Выписки из единого земельного кадастра

Оформление строительного и технического паспорта.

Получение справки о присвоении почтового адреса.

 

Сопровождение операций с недвижимостью.

Новоселье — событие, которое бывает в жизни всего несколько раз. Именно из-за уникальности этого радостного события вопрос приобретения недвижимости становится особенно актуальным. Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры?

Новую или иногда другую квартиру многие выбирают по критерию удобной планировки, красивого вида из окна, чистоты парадного и многих других факторов. Уже стало нормой, что риэлторы сопровождают сделки и покупатели надеются на них и мало кто пытается сам вникнуть в документы и увидеть признаки «проблемности» квартиры.

 

В Украине новоселье у большинства семей происходит один или два раза за всю жизнь, поэтому проверка квартиры/ дома перед приобретением – залог спокойного владения.

 

Наиболее распространенными проблемами являются:

 

1. Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. часто разрушенные стены приходится ставить на место.

 

2. Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т.д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить радость.

 

3. Выписка из паспортного стола — проверяем кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

 

4. Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.

 

5. Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

 

6. Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.

 

7. Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей.

 

8. Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

 

9. Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.

 

10. Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

 

11. Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.

 

12. Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.

 

13. Какие согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на перепланировку и т.д., т.е. договоренности, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.

 

14. Квартира по наследству. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

 

15. Квартира должна быть освобождена  от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена.

 

16. Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. 

 

17. Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.

 

18. Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

 

19. Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т.е. большинство споров «отпадают» по исковой давности.

 

 

Опекунский совет для детей?

 

Как Вы видите существует очень много нюансов при купле - продаже квартиры, поэтому идеальной можно считать квартиру в обжитой новостройке, которую продает первый хозяин.

Проверка всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.

В любом случае все собранные продавцом документы следует проверить путем запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по доверенности продавца.

Обращение к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно снижает риски.

 

Операции с недвижимостью (покупка, продажа, обмен, дарение) требуют правильного оформления. Редкость заключения подобных сделок гражданами и высокая цена риска требуют профессионального подхода к сопровождению таких сделок и составлению договора.

 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью можно разделить на 3 этапа:

• первый этап – проверка прав собственности продавца на объект недвижимости и проверка документов на объект недвижимости;
• второй этап — подготовка и сопровождение заключения договора купли-продажи недвижимости;
• третий этап — получение свидетельства права собственности в БТИ (для жилой недвижимости).

 

Каждая сделка купли-продажи недвижимости уникальна. Порой упущенная очевидная «мелочь» существенно влияет на юридическую состоятельность сделки. Именно профессиональные адвокаты (или юристы) подготавливают договор с указанием всех обязанностей сторон, участвующих в сделке.

 

Наши адвокаты в рамках сопровождения сделок купли-продажи недвижимости выполняют такие виды работ:

• Выезд на объект и осмотр объекта на месте;
• Подготовка и заключение договора о намерениях, предварительных договоров;
• Анализ правоустанавливающих документов на землю, дом, квартиру…;
• Проверка юридической «чистоты» объекта;
• Проверка правового статуса продавца;
• Оформление (составление) договора купли-продажи имущества;
• Переговоры с адвокатом (юристом) другой стороны договора относительно требований, прав и обязанностей;
• Сопровождение клиента при нотариальном заключении сделки;
• Регистрация договора купли-продажи в БТИ (при необходимости).
• Получение свидетельства права собственности в БТИ по ускоренной процедуре;
• другие услуги по согласованию.

 

Мы гарантируем конфиденциальность.

 

Текст подготовлен совместно с Владимиром Самойленко

 

Плюсы и минусы применения предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданскогои 182 Хозяйственного кодексов Украины. Гражданское законодательство описывает такой договор как особый вид сделки, стороны которой обязуются в будущем, в течение конкретно определенного срока, заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма последнего не установлена – в письменной форме.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено самим договором или актами гражданского законодательства. Предварительный договор теряет юридическую силу с момента заключения основного договора или истечения срока, установленного для его заключения, за которое ни одна из сторон не выступила с предложением о заключении основного договора.

Как видно из анализа данных норм, предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях. Целью заключения предварительного договора является подтверждение подлинности намерений по заключению в будущем договора, по содержанию которого сторонам удалось достичь договоренности. То есть предварительный договор не трансформируется в основной со временем, а создает для сторон обязательства совершенно иные, чем основной.

 

Предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме одного обязательства: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях

 

Следует отметить те аспекты предварительного договора, которые регулируются по-разному в Гражданскоми Хозяйственном кодексах.

Так, существенным отличием является ограничение по сроку заключения основного договора. Для субъектов хозяйствования это – максимум один год. Если же одной из сторон предварительного договора является физическое лицо, срок действия такого договора может быть ограничен исключительно по договоренности сторон.

В соответствии с Хозяйственным кодексомпредварительный договор должен содержать предмет и другие основные условия основного договора. Частью 1 статьи 635 Гражданского кодексаустановлено, что существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Таким образом, гражданское законодательство более лояльно в отношении условий предварительного договора, в частности – неограниченный срок, возможность не предусматривать существенные условия.

Ввиду того, что закон дает физическим лицам свободу выбора при составлении предварительных договоров, такие договоры широко используются для заключения самых разных гражданско-правовых сделок. По информации киевских нотариусов, предварительные договоры применяются больше чем в половине случаев совершения купли-продажи недвижимости на первичном рынке.

Одной из причин распространения предварительных договоров является запрет на заключение прямых инвестиционных договоров. В статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций. Все схемы инвестирования, определенные законом, предусматривают существование посредников.

Застройщик, стремясь привлечь средства для финансирования строительства, должен учитывать, во-первых, указанный запрет, во-вторых, возможность квалификации его действий как предоставление финансовых услуг (например, доверительное управление финансовыми активами), и, в-третьих – не столкнуться с негативными налоговыми последствиями, которые могут выражаться, например, в возникновении валового дохода на всю сумму средств, полученных от будущих владельцев недвижимости. Заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа в данной ситуации невозможно по следующей причине. В соответствии с Гражданским кодексомтакая сделка требует нотариального удостоверения. При этом на основании Закона Украины «О нотариате»нотариус не сможет заверить такой договор по причине отсутствия у продавца правоустанавливающих документов на недвижимость (которых и не может быть на этапе начала строительства).

Необходимо отметить, что часто используемая при покупке недвижимости схема с заключением договора задатка, по которому передается определенная денежная сумма, противоречит закону. В соответствии со статьей 570 Гражданского кодексазадаток обеспечивает платежи должника по договору, на подтверждение обязательства и обеспечение его выполнения, то есть по уже существующему договору.

 

Одной из причин распространения предварительных договоров является запрет на заключение прямых инвестиционных договоров

 

Следовательно, в данной ситуации наиболее оптимальным выходом как для продавца, так и для покупателя является заключение предварительного договора.

Важно, что договор (протокол, меморандум и т. п.) о намерениях не является предварительным договором, если в таком документе нет прямого волеизъявления сторон о придании ему силы предварительного договора. Для предоставления отношениям сторон статуса обязательства необходимо, чтобы документ, который подписывается, имел четкое наименование «предварительный договор», устанавливал обязательства заключить основной договор в срок, а также содержал существенные условия предполагаемого договора.

По своей структуре предварительный договор можно разделить на две части:

1) условия основного договора;

2) условия предварительного договора.

К условиям предварительного договора, обязательства по выполнению которых берут на себя стороны, можно отнести:

– срок заключения основного договора. В интересах покупателя установить предельный календарный срок, но в любом случае основной договор невозможно подписать до введения строения в эксплуатацию и получения правоустанавливающих документов. Стоит также урегулировать порядок действий на случай пропуска сроков по независящим от сторон причинам;

– условие о подготовке документов для заключения основного договора. Необходимо четко определить для каждой из сторон полный перечень документов, которые необходимо будет подготовить. Основные документы, которые должен предоставить продавец, – те, которые подтверждают право собственности на недвижимость;

– условие о порядке уведомления сторонами друг друга о готовности заключить договор, с учетом времени сделки и нотариуса, который будет ее сопровождать. Логично установить сроки уведомлений, нарушение которых будет основанием для применения санкций, а также форму для уведомлений (например, ценное письмо с уведомлением на конкретный адрес).

– условие об ответственности сторон;

– условие об обеспечении исполнения обязательства заключить основной договор (об этом ниже);

– условие о порядке внесения изменений в предварительный договор.

На практике обычно в договоре устанавливается обязанность одной из сторон направить предложение (как правило, в форме проекта договора) другой стороне, а также схема дальнейшего согласования таких условий. Но в разрезе сделок по купле-продаже недвижимости все же представляется разумным четко зафиксировать условия основного договора путем утверждения текста основного договора в качестве приложения к предварительному. Это позволит однозначно закрепить права и обязанности сторон и избежать недоразумений или даже судебных разбирательств при заключении сделки купли-продажи.

Также представляется целесообразным к предварительному договору приобщить заявление супруга (супруги) покупателя недвижимости о согласии на распоряжение общими денежными средствами: как теми, которые будут уплачены за будущий объект недвижимости, так и теми, которые, возможно, будут передаваться по предварительному договору.

Так как договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, предварительный договор также должен быть удостоверен нотариусом. Об этом свидетельствует судебная практика, например, постановление коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 04 апреля 2007 года, решение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 06 февраля 2008 года.

Несмотря на дискуссионность вопроса о возможности обеспечения предварительного договора, на практике по предварительным договорам передаются денежные суммы. Обычно стороны, ссылаясь на часть 2 статьи 546 Гражданского кодекса, в соответствии с которой договором или законом могут быть установлены виды обеспечения выполнения обязательства, не указанные в Кодексе, согласовывают так называемый обеспечительный или гарантийный платеж. В случае невыполнения покупателем своих обязательств эта сумма остается продавцу в качестве компенсации. В случае заключения основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату либо, что используется чаще, засчитывается в качестве первого платежа по основному договору. Поскольку гарантийный платеж в предложенной схеме является обеспечением выполнения нематериального обязательства (заключить в будущем основной договор), с целью исключить любые сомнения по этому вопросу сторонам предварительного договора необходимо обязательно предусмотреть, что такой обеспечительной платеж не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием или задатком.

 

Важно помнить, что передача денежных средств по предварительному договору повлечет за собой дополнительные финансовые затраты, а именно один процент от суммы сделки

 

В то же время существует точка зрения, согласно которой обеспечение не может существовать, когда отсутствует предмет обеспечения (принцип акцесорности), то есть установление обеспечения обязательств, которые возникнут только в будущем, в предварительном договоре некорректно.

Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства, банкротства застройщика. К сожалению, на сегодня отсутствует четкий механизм действий на случай незаключения основного договора по вине одной из его сторон, то есть когда другая сторона желает и выразила свое намерение на заключение основного договора. Так, если Хозяйственный кодекспредусматривает возможность заключения основного договора в судебном порядке, то в Гражданскомтакое положение отсутствует. На это не раз ссылается судебная практика – отсутствие в гражданском законодательстве судебного механизма заключения основного договора подтверждается решением Верховного Суда от 18 апреля 2007, решением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 26 марта 2008 годаи постановлением Верховного Суда Украины от 11 марта 2009 года.

Кроме того, если заказчик передаст имущественные права на квартиру в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита, инвестор теоретически может потерять право на недвижимость.

В любом случае для снижения рисков перед заключением предварительного договора рекомендуется тщательно изучить информацию о застройщике и выбрать надежного партнера с хорошей репутацией.

Несмотря на некоторые пробелы в регулировании, заключение предварительного договора позволяет закрепить гарантии относительно заключения договора купли-продажи конкретной недвижимости за конкретную цену в будущем и таким образом защитить интересы обеих сторон. Стороны могут детализировать в предварительном договоре любые аспекты и нюансы будущей сделки, ведь при покупке недвижимости не может быть мелочей.

 

ВЫВОДЫ: Проанализировав вышеизложенное, следует сделать вывод, что заключение предварительного договора является весьма удобным юридическим инструментом, благодаря которому стороны при отсутствии фактической возможности заключить какой-то договор в настоящее время (например, отсутствуют необходимые для сделки документы) могут зафиксировать свои намерения, предоставив им статус взаимного обязательства.

 

 

(Статьи, Издание "ЮРИСТ & ЗАКОН", от 10.10.2013, "Плюсы и минусы применения предварительных договоров купли-продажи недвижимости")