Послуги

1.08.2022

Цікавий кейс. 

Супровід операцій з нерухомістю.

Інвестування в нерухомість України – інструмент для отримання пасивного доходу

Беззаперечним є факт того, що залучення вітчизняних та іноземних інвестицій – шлях до розвитку економіки будь-якої країни. Адже пряме економічне зростання простежується при збільшенні розміру інвестування в країну, як із-за кордону, так і в межах самої країни. Більше того, відповідно до досліджень Організації економічного співробітництва та розвитку, інвестиції сприяють розвитку підприємництва різного рівня, розвитку  капіталу, активізують обмін технологіями, а також сприяють інтеграції країни до міжнародних ланцюгів поставок, що також сприяє підвищенню конкурентоздатності країни на міжнародному ринку.

В той же час, абсолютно справедливо буде стверджувати, що обираючи країну та інструмент інвестування, інвестор оцінює, в першу чергу, який дохід він може отримати від інвестування та рівень захищеності його інвестицій. 

Як показує практика, у 2017 році надходження прямих іноземних інвестицій (акціонерного капіталу) в Україну склали 2,5 млрд дол. США, у 2018 році – 2,9 млрд дол. США та 2,5 млрд дол. США – у 2019 році.

В Украіні все-таки є інші досить популярні, безпечні та прибуткові сфери інвестування, такі як:  нерухомість, державні облігації, придбання акцій іноземних компаній, купівля цінних металів, земельних ділянок, предметів розкоші (картини, елітні напої, раритетні книги, поштові марки, монети тощо) та депозити.

Однак, якщо для таких інструментів інвестування, як купівля предметів розкоші, акцій, відкриття депозитних рахунків, придбання держоблігацій або цінних металів необхідно отримувати консультування, наприклад, у брокерів, колекціонерів, інвестбанкірів тощо, то при інвестуванні в нерухомість для запобігання настання можливих юридичних ризиків необхідно, зокрема, отримати правову консультацію та допомогу юриста. Наша команда неодноразово допомагала інвесторам реалізувати свої інвестиційні проєкти під ключ: з моменту зародження ідеї до моменту отримання першого прибутку від вкладеної інвестиції.  

Інвестуємо у вітчизняну нерухомість

Звичайно, інвестування у нерухомість підходить не кожному: потрібен стартовий капітал, певний стереотип мислення,- інвестбанкір, майнери та спекулянти криптовалют навряд чи будуть інвестувати у будинки чи квартири.

За наявності бажання у резидента або нерезидента України інвестувати в нерухомість на території України, потрібно вирішити ряд питань, зокрема: 1) в який сегмент нерухомості економічно вигідніше інвестувати (комерційна нерухомість: складська, готельна, під офіси, хостели, що має теж певну специфіку, тощо) або інвестування в житло для подальшого його перепродажу чи передачі в оренду; 2) інвестувати в первинну чи вторинну нерухомість; 3) яку суму інвестор готовий виділити на проєкт інвестування в нерухомість, адже нерухомість можна придбати на умовах, в тому числі, іпотеки або розстрочки платежів; з ремонтом, комунікаціями або без таких тощо.

Якщо для вирішення першого питання: «Куди економічно вигідніше інвестувати: в комерційний чи житловий фонд?», - ми залучаємо колег – експертів, які досліджують поточний стан ринку нерухомості, як швидко інвестиційний проект окупиться тощо, то для вирішення другого та третього питань в роботу підключається команда наших юристів .

На сьогодні через існування великої кількості забудовників в Україні потенційним інвесторам пропонуються привабливі умови для інвестування як в житлову, так і комерційну нерухомість, що включає в себе різні програми зі знижками, розстрочками виплат.

Також первинна нерухомість приваблює інвесторів своєю зручною інфраструктурою нових житлових комплексів, оскільки в них зазвичай розміщуються магазини, спортивні клуби, кав'ярні, аптеки, медичні центри, дитячі садочки, школи, спортивні гуртки, а також обладнання приміщень сучасними охоронними системами тощо. Крім того, на стадії котловану таку нерухомість можна придбати чи не за півціни її майбутньої кінцевої вартості, що є безумовно вигідним, наприклад, для подальшого перепродажу такої нерухомості. Все вказане вище свідчить про виключні переваги інвестувати в первинну нерухомість у порівнянні зі вторинною.

Крім того, деякі інвестори спеціалізуються на спекуляціях по «переуступці» ще недобудованих квадратних метрів.

При цьому треба враховувати, що наявність ризику  новобудови, в яку були інвестовані кошти, не буде закінчена, обумовлює той факт, що квадратний метр у новобудовах, які ще не введені в експлуатацію, коштують набагато дешевше у порівнянні з вартістю квадратного метра нерухомості такого ж класу, в такому ж районі міста на вторинному ринку.

В той же час, на відміну від первинного ринку нерухомості, де все одно будуть відсутні 100% гарантії того, що право власності на житло в майбутньому буде зареєстроване, адже реєстрація речових прав на нерухомість можлива лише після того, як будівля буде введена в експлуатацію, вторинний ринок є більш надійним, адже на ньому можна придбати готову нерухомість, право власності на яку вже було оформлене попередніми власниками у встановленому законодавством порядку, що перевіряється в Реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При придбанні нерухомості як первинної, так і вторинної, обов’язково проводити юридичний due diligence об’єктів купівлі для мінімізації будь-яких як юридичних, так і технічних ризиків.

При купівлі вторинної нерухомості є також велика кількість ризиків, як суто юридичного характеру, так і технічного.

Наші адвокати мають великий досвід супроводження угод, в яких мали місце шахрайські дії та участі у судових справах по поверненню власникам їхнього нерухомого майна або грошових коштів.

Якщо купується нерухомість у новобудові, то перевірці підлягає, зокрема: репутація забудовника; наявність у нього дозвільних документів/ліцензій на будівництво, права на земельну ділянку; технічні умови на підключення будинку до комунікацій; на підставі якого договору можна придбати квартиру в такій новобудові тощо.

На практиці відомі такі договори придбання квартири в новобудові, як купівля-продаж майнових прав, інвестиційний договір, договір купівлі-продажу облігацій, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір пайової участі в будівництві, договір про сплату пайових внесків через кооператив, форвардні контракти, договір про спільну діяльність, договір купівлі продажу деривативу. Особисто автори статті віддають перевагу інвестуванню через фонд фінансування будівництва (фінансову компанію, яка отримала відповідну ліцензію). Кожен із цих механізмів має свої нюанси та юридичні тонкощі, які людині без юридичної освіти та відповідного досвіду можуть бути невідомі, а подальші судові спори між покупцями та девелоперами, через незнання таких юридичних тонкощів, можуть призвести до негативних наслідків.

Так, до прикладу постановою Верховного суду у справі №760/23795/14?ц від 24.07.2019 р. було встановлено: «У листопаді 2014 р. фізична особа звернулася до суду з позовом про визнання права власності на частину об'єкта незавершеного будівництва, посилаючись на те, що 11.09.2007 р. між нею та банком був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання якого особа в повному обсязі сплатила внесок до ФФБ. Згідно з договором про уступку майнових прав, майнові права на проінвестовану квартиру вже були передані цій особі, однак вона не має можливості оформити право власності у зв'язку з не введенням в експлуатацію об'єкта будівництва.

Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, у 2008 р. було проведено технічну інвентаризацію новозбудованого житлового будинку, зазначений будинок, не прийнятий в експлуатацію, розпорядження про присвоєння поштової адреси не надавалося, загальна кількість квартир не відповідає висновку комплексної державної експертизи. Згідно з листом голови правління забудовника, нумерація квартир у будинку була змінена і не відповідає нумерації, яка зазначена в інвестиційних договорах про участь у ФФБ (зокрема, номер квартири, яка стала об'єктом інвестування, був змінений на інший номер).

Місцевий суд задовольнив позов та визнав за позивачем право власності на майнові права на частку в об'єкті незавершеного будівництва. Однак, апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та ухвалив нове рішення.. Позивач обрав неправильний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки інвестор звернулася до суду з позовом про визнання за нею права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачається».

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація неприйнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, поки будинок не буде введений в експлуатацію, зареєструвати право власності на квартиру, в будівництво якої були інвестовані кошти, фізична особа не зможе.

Таким чином, по?перше, не зважаючи на всі переваги купівлі нерухомості в новобудовах та на вторинному ринку, без належного юридичного due diligence не варто інвестувати в таку нерухомість, адже детальне вивчення об’єкту інвестування необхідне для аналізу можливих ризиків, мінімізації їх та прийняття правильних рішень, аби не втратити свої кошти, а навпаки, реалізувати інвестиційний проект та отримувати постійних пасивних дохід.

Отже, у сфері інвестування в нерухомість наша команда супроводжує перевірку та безпосередньо купівлю об’єкта нерухомості, куди входять послуги, в тому числі із супроводу проходження валютного контролю в банках при перерахуванні коштів як із-за кордону, так і в межах України. Також ми надаємо юридичну підтримку інвесторам при взаємодії зі спеціалістами по ремонтним роботам на об’єкті нерухомості та підписанню з ними договорів на виконання робіт, при підписанні договорів страхування, і аж до кінцевого результату: здачі такого нерухомого об’єкта в оренду, укладанні договору оренди і подальший супровід його, що включає в себе сприяння вирішенню поточних проблем, які виникають у орендарів такої нерухомості, вирішення можливих спорів у досудовому та судовому порядку, пов’язаних, наприклад, із виселенням, страховими випадками, затопленням тощо. 

                З огляду на вищевикладене, інвестування в нерухомість на території України є досить розповсюдженим та надійним способом отримання пасивного доходу. В той же час, для того, щоб такий проєкт реалізувати на вигідних умовах та не потрапити в пастку до шахраїв у цій сфері, бажано отримати консультацію у юристів, які мають спеціалізацію та широкий досвід у цій сфері.

Декілька позитивних аспектів для обрання в якості інвестування у нерухомість саме Україну:

-дохід від оренди, на сьогоднішній день, значно вищий, ніж в багатьох інших країнах;

-оподаткування  в Україні значно менше, ніж в багатьох інших країнах, особливо якщо ви підпадаєте під діяльність фізичної особи підприємця;

-в країні сформувався досить надійний пул забудовників, навіть недобудови сумнозвісного «Укрбуду», хоч і повільно, але добудовують;

                Є й інші позитивні аргументи на користь української нерухомості, про які ми із  задоволенням поговоримо з Вами у нас в офісі.

                Крім того, у 2020 році ми супроводжували декілька тендерів по купівлі нерухомого майна через систему «СЕТАМ» з початку реєстрації, участі у торгах, підписанні протоколу та при укладанні угоди.

                На сьогоднішній день наші клієнти після виконання ремонтних робіт вже підписали договори оренди та отримують пасивний дохід на рівні 7-9%.

                Бажаємо успіхів в інвестуванні та будемо раді допомогти на будь-якому етапі.